1. 경매, 공매의 개념

서울 강북에 다세대 주택을 가지고 싶은 꿈이 있습니다. 

근로소득만으로는 사실 불가능한 꿈이기에 부가수익을 창출하여, 종잣돈을 만들고,

그 돈으로 가치가 하락된 부동산에 투자하여 규모를 늘려나가는 것이 가장 정석적인 단계일 것입니다.

일상생활중 취미같이 공부하여  종잣돈이 모였을 때, 도전하려고 합니다.

 

부동산을 저렴하게 구매하는 방법에는 경매와 공매가 있다고 합니다.

오늘은 각각의 장단점과 공통점 차이점을 가볍게 이해해보려고 합니다..

(어차피 전문적인 용어가 들어간 개념들 지금 막 긁어와서 써내려가봤자 이해가 안됩니다. ㅜㅜ)

 

부동산 경매의 개념과 장단점

 

부동산 경매는 채무자의 부동산을 공개 매각하여 얻은 수익으로 채권자의 빚을 갚는 과정을 말합니다. 이러한 절차는 주로 채무자가 빚을 갚을 수 없을 때 시작되며, 채권자가 법원에 경매를 요청함으로써 진행됩니다. 간단히 말해, 부동산 경매 과정은 다음과 같은 단계로 이루어집니다:

1. 경매 신청: 채권자는 채무자 소유의 부동산에 대해 법원에 경매 신청을 합니다.
2. 경매 개시 결정: 신청을 받은 법원은 경매를 개시하기로 결정하고, 이를 대중에 알립니다.
3. 감정평가: 부동산의 실제 가치를 파악하기 위해, 법원에서는 전문가에 의한 감정평가를 실시합니다.
4. 입찰 공고 및 진행: 감정평가가 완료되면, 경매에 필요한 모든 정보가 공고되고, 이후 입찰이 진행됩니다.
5. 낙찰 및 대금 납부: 입찰에서 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 낙찰자로 결정되며, 이 낙찰자는 정해진 기간 내에 낙찰 금액을 지불해야 합니다.
6. 소유권 이전 등기: 낙찰 대금의 지불이 완료되면, 법원은 낙찰자의 이름으로 부동산 소유권 이전 등기를 진행합니다.

부동산 경매를 통해 부동산을 구입하는 것은 시장 가격보다 낮은 가격으로 부동산을 얻을 수 있는 좋은 기회일 수 있지만, 부동산의 상태나 위치, 그리고 법적인 측면 등에 대한 꼼꼼한 조사 없이는 예상치 못한 위험에 빠질 수 있습니다. 또한 경매 과정 자체가 복잡하고 여러 법적 절차를 필요로 하기 때문에, 경매 참여 전에 충분한 준비와 이해가 필수적입니다.

 

경매의 장점

가격 협상의 여지: 다수의 경쟁자 사이의 입찰 경쟁이 발생하면, 종종 시장 가치 이하로 부동산을 낙찰받을 수 있는 기회가 생깁니다. 과정의 투명성: 경매 절차는 공개적으로 수행되며, 참가하는 모든 사람에게 같은 정보가 공유됩니다. 거래의 신속함: 경매 일자가 미리 정해져 있어서, 거래를 신속하게 마무리 지을 수 있습니다.

 

경매의 단점

예측 불가의 요소들: 다른 입찰자의 수와 입찰 금액을 미리 알기 어렵습니다. 부가 비용 발생: 경매 과정 중 발생할 수 있는 법적 비용이나 낙찰 후에 발생하는 세금 등 추가 비용이 들 수 있습니다. 위험 요소: 부동산의 상태를 미리 정밀하게 알기 어렵고, 가끔은 현장 방문이 제한될 수 있어 위험 부담이 존재합니다.

 

부동산 공매의 개념과 장단점

부동산 공매는 정부 또는 공공기구가 법적 절차를 통해 얻은 소유권을 가진 부동산을 일반 대중에게 공개적으로 판매하는 과정입니다. 이러한 공매는 주로 세금이나 공과금의 체납, 법적 분쟁 등으로 인해 압류된 부동산에 적용됩니다. 공매의 궁극적인 목적은 정부 또는 해당 기관의 체납된 금액을 회수하는 데 있습니다. 부동산 공매 절차는 아래와 같은 과정으로 진행됩니다:

1. 공매 공고: 공매를 집행하는 기관은 판매 예정인 부동산의 상세 정보와 공매 조건을 공개합니다. 이 정보에는 부동산의 위치, 크기, 용도, 시작 입찰 가격 등이 포함됩니다.
2. 입찰 접수: 공고된 부동산에 대한 입찰이 개시되며, 희망하는 구매자들은 입찰을 통해 부동산 매입 의사를 밝힐 수 있습니다. 입찰 참가자는 시작 입찰 가격 이상의 금액을 제시해야 합니다.
3. 낙찰자 결정: 입찰 마감 후, 최고 입찰금액을 제시한 참가자가 낙찰의 기회를 얻게 됩니다. 때때로 특별한 조건을 만족시킨 입찰자에게 우선권이 주어질 수도 있습니다.
4. 계약 체결 및 대금 지불: 낙찰 받은 자는 정해진 기간 안에 매매 계약을 완료하고, 낙찰받은 금액을 지불해야 합니다. 이 단계에는 필요한 문서의 작성 및 제출 과정도 포함됩니다.
5. 소유권 이전: 대금 지불이 완료되면, 매각 기관은 낙찰자의 이름으로 부동산의 소유권 이전 절차를 진행합니다.

부동산 공매는 일반 경매와 유사한 점이 많으나, 이는 주로 공공기관이 주도하는 특징을 가집니다. 공매 대상 부동산의 경우, 세금 체납 또는 법적 문제로 인한 압류가 대부분이므로, 구매 전 해당 부동산의 법적 상태나 활용 가능성에 대한 꼼꼼한 검토가 필요합니다. 공매를 통해 부동산을 구입하는 것은 비용적 측면에서 유리한 투자 기회를 제공할 수 있으나, 여러 위험 요소도 함께 고려해야 합니다.

 

공매의 장점

저렴한 가격대: 공공기관이 보유 중이거나 압류된 부동산을 시장 가격보다 저렴하게 입수할 기회가 있습니다. 부동산의 다양성: 토지, 건물, 상업용 부동산 등 다양한 종류의 부동산이 공매에 나올 수 있습니다. 절차의 단순함: 공매 과정은 경매에 비해 상대적으로 이해하기 쉽고 간단합니다.

 

공매의 단점

정보 접근의 한계: 공매 부동산에 대한 정보가 제한적일 수 있어, 정보를 얻기 위해 별도의 조사가 필요할 수 있습니다. 경쟁의 치열함: 인기 있는 부동산의 경우, 경쟁이 심해져 가격이 오를 수 있습니다. 입찰 참여 제한: 일부 공매 물건은 특정 조건을 만족하는 사람만 입찰에 참여할 수 있어 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

부동산 경매와 공매의 공통점과 차이점

 

공통점

 

두 방식 모두 시장 가치보다 낮은 가격에 부동산을 구입할 수 있는 기회를 제공하며, 입찰을 통해 구매가 이루어집니다.

 

차이점

진행 주체의 차이: 경매는 법원을 통해 이루어지는 반면, 공매는 공공기관이나 정부 주도로 진행됩니다. 목적의 차이: 경매는 주로 채무 불이행 등의 이유로 압류된 물건을 처분하는 것이 목적인 반면, 공매는 공공기관이 보유한 물건이나 압류 물건을 판매하는 것에 초점을 둡니다. 절차의 복잡성: 경매는 법적 절차를 따라야 하므로 복잡하고 시간이 걸릴 수 있지만, 공매는 비교적 절차가 간단하고 신속합니다. 정보의 투명성과 접근성: 경매는 과정이 공개적으로 이루어지고 정보가 비교적 투명한 반면, 공매는 정보 접근성이 상대적으로 제한될 수 있습니다.

---

 

지금까지 경매와 공매를 주제로 가볍게 공부해봤습니다. 

인생의 테크트리를 만들어봤을 때, 이 경매부분은 제 인생에서 분명 중요한 시기가 있을 것 입니다. 

꾸준히 공부하면서 블로그에 글로 정리해 봐야겠네요.

코멘트 환영합니당!